یکی از چالشهای بزرگ اقتصاد ایران، تبدیل رؤیای خانهدار شدن مستاجران به واقعیت است. در سالهای اخیر، سیاست مسکن کشور میان دو مسیر پرهزینه — وامهای سنگین بانکی و پروژههای عظیم حاشیهای — در رفتوآمد بوده است. تجربه تورمهای مکرر نشان داده که هیچیک از این دو راه نمیتواند به افزایش واقعی عرضه مسکن و کاهش شکاف مالک و مستاجر بینجامد.
راهحل مؤثر در شرایط کنونی، نه وام بیشتر، بلکه فعالسازی زمینهای دولتی رهاشده در محدوده شهرها و روستاها است؛ زمینی که میتواند با مشارکت بخش خصوصی به پروژههای کوچک ولی واقعی و قابل ساخت تبدیل شود.
زمین درونبافت؛ نقطه طلایی سیاست مسکن
وقتی زمینهای واقع در محدوده شهر (یا زمینهای چسبیده به بافت شهری) آزاد شوند، هزینه ایجاد زیرساخت و زمان اجرای پروژه به طرز قابلتوجهی کاهش مییابد. در مقابل، توسعه حاشیهای شهرها باعث رشد هزینههای حملونقل، خدمات عمومی و افت کیفیت زندگی میشود.
به همین دلیل، تمرکز سیاست مسکن باید بر آزادسازی اراضی شهری با سند ششدانگ و ضوابط ساخت روشن باشد، نه گسترش بیقاعده حریم شهر.
مدل پیشنهادی: واگذاری زمین به دو خانواده و ساخت پنج طبقه در دو سال
در این مدل، هر قطعه زمین دولتی با شرط ساخت پنج طبقه در دو سال، به دو خانواده فاقد مسکن واگذار میشود. خانوادهها با یک پیمانکار خصوصی وارد قرارداد مشارکت میشوند؛ هر خانواده در نهایت صاحب یک واحد مسکونی و سازنده نیز صاحب واحدهای باقیمانده خواهد شد.
این مدل مزایایی دارد:
- دولت از نقش بنگاهداری خارج و به تنظیمگر بازار تبدیل میشود.
- خانوادهها در فرایند ساخت مشارکت میکنند، نه فقط به عنوان خریدار نهایی.
- پروژهها خرد و سریع پیش میروند و ریسک احتکار زمین کاهش مییابد.
شفافیت؛ شرط موفقیت طرح
آزادسازی زمین بدون سامانه شفاف، خود میتواند منشأ رانت باشد. بنابراین لازم است:
- فهرست زمینهای قابل واگذاری بهصورت عمومی منتشر شود.
- شرایط واگذاری شفاف، بر پایه فاقد مسکن بودن و توان ساخت تعریف گردد.
- قراردادهای مشارکت سهجانبه (دولت، خانوار، سازنده) استانداردسازی و قابل نظارت باشند.
تأمین مالی بدون وابستگی به بانکها
در شرایط تورمی، اتکا به تسهیلات بانکی، نهتنها قیمت مسکن را کنترل نمیکند، بلکه به رشد داراییهای غیرمولد دامن میزند. راهحل بهتر استفاده از ارزش افزوده زمینهای آزادشده و واگذاری بخشهای تجاری پروژهها برای تأمین هزینههای آمادهسازی است.
بدین ترتیب، هزینهها از درون پروژه تأمین میشود و فشار مالی به شبکه بانکی وارد نخواهد شد.
جمعبندی: خانهدار شدن با منطق توسعه درونبافت
راه نجات مستاجران، افزایش وام یا توسعه شهرهای خوابگاهی نیست، بلکه آزادسازی و بهرهبرداری بهینه از زمینهای دولتی درون و مجاور بافت شهری است.
مدلی که زمین را به خانوادهها میسپارد، ساخت را به بخش خصوصی میسپارد و نظارت را به دولت، میتواند:
- بدون افزایش نقدینگی،
- با حفظ شفافیت،
- و با بهینهترین استفاده از منابع،
راه واقعی خانهدار شدن را برای اقشار متوسط و کمدرآمد فراهم کند.
پاسخ شما به دیدگاه